龙岩市人民政府办公室

关于进一步加强物业管理工作的意见

龙政办〔2021〕53号

各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

　　为进一步加强和改进我市物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区居民生活和居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本意见。

一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实习近平总书记关于城市管理工作的重要讲话重要指示批示精神和来闽考察重要讲话精神，紧扣《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》总体要求，坚持以人民为中心的发展思想，大力推进“近邻党建”，积极创建“红色物业”，构建法治化、现代化、服务型的物业管理体系，全面提升我市物业管理服务质量和水平，建设有温度的幸福龙岩。

二、主要工作

　　（一）健全和完善物业管理监管工作机制

　　1．市级加强统筹协调。建立市级物业管理联席会议，成员由市城市管理局、市场监管局、公安局、住建局、信访局、司法局、财政局、发改委、民政局、自然资源局、生态环境局、人防办、卫健委、应急管理局、消防救援支队，各县（市、区）政府以及供电、供水、供气、通信、有线电视等公共服务单位组成，必要时邀请市委组织部、市中级人民法院、市检察院等有关单位参与联席会议，负责研究制定全市物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。联席会议办公室设在市城市管理局，负责日常工作。

　　2．县级负责具体落实。各县（市、区）政府强化组织领导，形成主要领导亲自部署、分管领导具体落实、各级各部门协同推进的工作格局。建立县级物业管理联席会议，认真研究落实《民法典》《福建省物业管理条例》等法律法规的新规定、新要求。根据“近邻党建”“红色物业”工作要求，提高业主委员会组建率、物业服务覆盖率、基层党组织覆盖率。要制定年度计划，明确工作目标，组织乡镇（街道）、村（社区）统筹推进物业管理的监督管理、宣传培训等各项工作，并加强检查考核。

　　3．乡镇（街道）落实属地责任。乡镇（街道）要建立物业管理“一把手”亲自抓的工作机制，结合管理体制改革，明确物业管理的监督管理工作机构，优化力量配置，统筹做好辖区内物业管理的监督管理工作。建立联席会议工作机制、纠纷化解机制，调处物业管理活动过程中的各类投诉纠纷，做到“接诉即办”“未诉先办”，并按改革推进情况加大综合执法力度。推进住宅小区成立业主委员会，指导、监督业主委员会开展工作。

　　4．村（社区）抓好日常管理。村（社区）要建立议事协商机制，组织业主委员会或小区其他自治组织、物业服务企业、挂钩单位、居民代表等定期开展议事协商，协调解决物业管理问题，调处矛盾纠纷。协助乡镇（街道）对业主委员会或小区其他自治组织履职情况进行监督，协助乡镇（街道）、物业管理主管部门对物业服务企业履约情况进行监督、考评。积极引导业主自治管理，推动小区党支部建设，推动物业服务企业建立党组织。

　　5．各级职能部门、服务单位联动履职。各级物业管理联席会议成员单位按照“谁主管，谁负责；谁查处，谁抄告”的原则，严格落实“执法力量进小区”，加大对物业管理区域内相关违法行为的日常行政执法检查，严格依法查处各类违法行为，并将与物业服务企业相关的处理决定抄告物业管理主管部门纳入信用监管体系并实际运用。

　　（1）城市管理部门。负责组织实施物业管理的法律法规，制定本辖区物业管理相关政策；负责对物业服务企业的服务质量、服务行为进行日常监督检查；负责对住宅专项维修资金进行监管；负责对物业服务企业未公示公开服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电公摊情况等内容进行监管；负责查处擅自改变物业管理用房、公共设施用途等违反《物业管理条例》《福建省物业管理条例》的相关违法行为；负责查处物业管理区域内违法建设、城市饮食服务业油烟污染等集中由城市管理部门行使行政处罚权的违法行为。

　　（2）公安部门：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全设施建设，对物业管理区域内治安、流动人员、车辆停放进行监督检查；指导监督物业服务企业落实自招保安员单位开展保安服务、持证上岗、登记备案、规范穿着2011式保安服等保安监管措施；查处燃放烟花爆竹行为；查处家庭娱乐、饲养动物产生噪声及在午间和夜间装修活动影响他人正常生活等违反《治安管理处罚法》相关规定的行为。

　　（3）市场监管部门：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督管理，查处属违规收费的行为；负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行监督检查；负责各类市场主体的注册登记，依法依职责查处无照经营行为。

　　（4）消防救援部门：负责查处物业服务企业未按要求维护管理物业管理区域内的共用消防设施、未按要求提供消防安全防范服务的行为；查处占用、堵塞、封闭疏散通道和安全出口，占用小区消防车通道、消防车登高操作场地，及损坏消防设施等消防违法行为。

　　（5）住建部门：负责督促施工单位履行对承建的房屋建筑在保修范围和保修期限内发生质量问题的保修合同义务。

　　（6）自然资源部门：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建设的审批、批后跟踪监管及规划核实。

　　（7）生态环境部门：负责指导物业服务企业做好生态环境保护工作，在职责范围内依法查处环境违法行为。

　　（8）民政部门：负责对物业管理区域内规划设置的社区服务用房进行监管；对符合非营利法人登记条件的业主委员会予以登记。

　　（9）供电、供水、供气、通信、有线电视等公共服务单位：负责物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护；向最终用户收费相关费用，积极推动“一户一表”“一户一号”改造，减少中间收费环节。

　　（二）推进业委会规范化法治化建设

　　6．建立党组织领导下的业主自治机制。大力推进“近邻党建”，各县（市、区）政府要积极推进“红色业委会”建设，将党组织建在小区上，使党的领导根植于物业管理的全过程。村（居）民委员会应摸清辖区底数，制定目标计划，推动建设在村（社区）党组织领导下的小区治理机制，主动引导、推荐符合条件的党员业主或村（居）民委员会中任职的业主按法定程序参选业主委员会委员，确保“红色业委会”占比不断提升。业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可按《福建省物业管理条例》规定，由乡镇人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，依法代为履行业主委员会的职责。乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会在收到业主委员会换届报告后，应在7日内依法介入、指导协调业主委员会换届工作。

　　7．完善业主委员会的监督和管理机制。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，规范印章管理和财务管理，实施小区所有事项、资金公示公开制度，村（居）民委员会对印章使用、财务管理予以监督，业主大会、业主委员会印章可由业主大会、业主委员会委托小区党支部或村（居）民委员会保管。严格规范小区公共收益资金管理，公共收益资金使用接受全体业主的监督，乡镇（街道）应当每季度进行一次全面检查，鼓励业主大会或业主委员会在乡镇（街道）开设小区公共收益资金账户。

　　8．推进业主委员会诚信建设。业主委员会存在违规使用公共收益、违规作出决定等损害全体业主利益行为或未按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定履职尽责的，县（市、区）物业管理主管部门可根据《福建省物业管理条例》第七十七条规定，责令限期改正，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（三）构建质价相符的物业服务市场环境

　　9．建立健全物业管理制度与示范文本。建立健全物业管理各项制度，完善规则统一、要求明确、公开透明、具有可操作性的物业服务管理参考标准，制定管理规约示范文本、业主大会议事规则示范文本、物业服务合同示范文本、前期物业服务合同示范文本等，将党建引领物业管理活动、选聘续聘物业服务企业规则、重大事项表决规则等内容写入示范文本，规范参与物业服务各方行为。

　　10．多方参与规范承接查验工作。新建住宅物业交付使用前，建设单位应当按规定组织村（居）民委员会、业主代表、物业管理行业协会或专业机构参与承接查验工作，建设单位聘请其他专业机构参与的，村（居）民委员会可以委托物业管理行业协会一同参与监督。对承接查验发现的问题，物业服务企业应当书面通知建设单位及时解决并复验，直至办理物业交接手续，确保物业服务能正常开展；建设单位未整改落实的，新建物业不得移交给物业服务企业，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当配合物业管理主管部门开展监督工作。建设单位拒绝组织承接查验或不按要求整改存在问题的，由各县（市、区）物业管理主管部门按相关规定给予行政处罚，并将处罚情况抄告住建部门，由住建部门依法将相关建设单位纳入住建领域信用评价系统。要全过程梳理承接查验各个环节，提升承接查验标准化水平，并创新承接查验档案管理，确保承接查验工作的完整性和可追溯性，实现“一个项目，一套档案”。物业服务终止时，物业服务企业应当以书面清单的方式将承接查验材料进行完整移交。

　　11．加强住宅专项维修资金管理。按照“取之于业主，用之于业主”的总体要求，提高住宅专项维修资金缴交率，加快完善住宅专项维修资金管理相关政策，重点围绕完善基础数据、提高使用效率、改善存储方式、推进维修资金补建和续筹等方面健全机制，简化资金申领流程，特别是紧急情况下使用专项维修资金的流程，按要求将消防、给排水等基础设施改造及电梯大修改造列入专项维修资金使用范围。专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，专项维修资金管理部门要及时向业主和业主委员会发出续交通知，业主委员会要督促业主续交。

　　12．加强物业服务市场监管。完善物业管理专家库建设，做好对物业服务企业“双随机”检查，健全常态化监管机制，加强执法检查，发现问题及时督促整改。通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，建立物业服务企业及其主要负责人信用情况与政府信用平台对接机制，建立分类奖惩制度，将物业服务企业信用情况作为选聘续聘的重要指标，加强物业服务企业选聘和退出管理机制建设。持续开展物业管理领域扫黑除恶专项斗争，推动行业健康有序发展。

　　13．扶持物业服务行业高质量发展。建立和完善公开透明、质价相符的物业服务市场机制，推动物业服务专业化、连锁化、品牌化发展。鼓励物业服务企业多样化、多元化经营，采用现代信息技术手段，大力发展智慧物业。建立优质物业服务企业发展激励机制，以企业的在管面积、从业人数、税费缴纳、红色物业、智慧建设及获奖情况等为指标，每年进行评定并给予政策扶持或资金奖励，逐步提升我市物业服务行业的社会形象。

　　14．发挥行业协会作用。建强物业行业协会，指导物业行业协会加强对物业服务企业和从业人员的行业自律性监管，大力推进物业服务企业党建，把党的政治优势、组织优势转化为行业、企业发展优势；定期更新行业服务标准、公布物业服务收费市场动态信息、开展业务培训，开展并公布物业服务质量评价，协助主管部门开展物业服务企业及从业人员的信用评价，提高专业能力和服务水平；鼓励物业服务企业之间通过合作优势互补，形成品牌效应。

　　15．推进老旧小区提升改造。完善老旧小区基础设施建设，推动无物业管理的老旧小区引入物业服务，提升老旧小区的宜居环境。推动电动自行车集中充电点建设，整治电动自行车违规充电、违规停放问题。鼓励县（市、区）政府组建公益性、企业化物业服务实体，以“低价有偿+志愿服务”的方式，将物业服务融入社区治理。对参与老旧小区物业服务的企业，根据相关规定在符合条件下依法可获得信用信息记分。

　　16．推动建设绿色生态小区。自然资源、住建等相关部门在规划建设及验收住宅小区项目时，要确保小区绿地率，避免幕墙的光污染问题，尽可能采用绿色环保材料；各县（市、区）政府在老旧小区改造过程中，要将绿色生态理念贯穿改造全过程；物业服务企业要将绿色、节能、宜居融入物业管理内容，依法依合同做好优化绿植养护、推进垃圾分类、完善停车设施、减少公摊水电浪费等方面工作，提高生态小区物业管理水平。

　　（四）提升物业管理信息化智能化水平

　　17．夯实物业基础信息。住建、自然资源等部门配合提供物业管理项目的房屋及业主信息，通过数据共享实现互联互通。物业管理主管部门要不断收集、整合和修正相关信息，完善物业管理项目房屋数量、面积、户数、建成年代、专项维修资金情况等基本信息，充实完善物业管理数据库。

　　18．建设物业管理信息系统。充分利用信息化手段加强物业管理，建成涵盖部门管理、房屋信息、业主信息、企业信息、业主委员会运行、专项维修资金管理等模块的物业管理服务系统，实现物业缴费、监督评价、公示公开、维修审批等项目网上办理功能。推进业主投票表决电子化，经身份认定的业主账号产生的投票结果认定为业主本人投票，提高表决效率。

三、保障措施

（一）加强组织领导

各县（市、区）要加强对物业管理工作的组织领导，县级领导亲自抓，乡镇（街道）领导具体抓，村（居）主干协同抓，各级各部门密切配合，形成层层抓落实的工作机制；要结合本意见和地方实际，制定细化措施，按照赋权、下沉、增效的工作要求，在资金、人员力量等方面加大对街道（乡镇）的支持力度。

　　（二）做好宣传培训

有关部门要加强宣传引导，及时发现优质物业服务企业、优秀业主委员会，树立先进典型，并通过网络、电视、广播、报纸等多样化渠道宣传先进典型，增强全社会对物业管理的认识、理解；各县（市、区）政府每年要评选一批优质物业服务企业、优秀业主委员会、优质小区，并可给予资金、信用加分等奖励；要开展形式多样的培训活动，加强对物业服务企业、业主委员会或小区其他自治组织的政策指导和培训，使其更好地发挥作用、服务业主。

　　（三）勇于创新突破

物业管理工作涉及千家万户，涉及人民群众切身利益。有关部门要主动作为、勇于担当，鼓励基层单位在一线工作中，主动探索，改革创新，总结经验，交流推广，推动物业管理不断实现新的发展。

　　龙岩市人民政府办公室      

　　2021年5月28日

2.“推进业委会规范化法治化建设”部分。对业主委员会的组建及开展工作提出规范化要求，通过镇（街）、社区（村）及小区党组织介入规范业主委员会开展工作，解决业主委员会工作约束监督力度不强的问题。

3.“构建质价相符的物业服务市场环境”部分。从管理制度、承接查验、专维金管理、加强监督检查等方面督促物业服务企业提高服务质量、推动行业有序发展，从完善扶持政策、发挥协会作用等方面促进行业健康发展，从参与老旧小区改造、绿色生态小区建设等方面推动物业服务企业融入社区治理。

4.“提升物业管理信息化智能化水平”部分。着力提升我市物业管理的信息化智能化水平，重点解决当前存在的业主共同表决难召集、易出错的问题。

解读来源于龙岩市城市管理局